樂居一(yī / yì ／yí)線：誰在(zài)争搶自住型商品房？
2013-12-13 10:13:38新浪房産作者：餘舒虹(參與讨論)
提要(yào / yāo)：北京自住型商品房首個(gè)項目入市，2000套房源被20萬個(gè)家庭争搶，中簽幾率僅爲(wéi / wèi)1/100，堪比拿到(dào)一(yī / yì ／yí)張北京汽車牌照。政府推出(chū)自住型商品房的(de)真實意圖是(shì)什麽？誰又在(zài)争搶自住型商品房？
新浪樂居深度報道(dào)記者 @餘舒虹/文
16個(gè)樓盤入市，商品房網簽僅4030套——北京市宣布推出(chū)自住型商品房之(zhī)後的(de)首月，北京樓市交出(chū)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)張清湯寡水的(de)成績單，推盤數與成交量較去年同期均下滑近50%。樂居深度報道(dào)彙總》》
在(zài)分析人(rén)士看來(lái)，市場最新的(de)成交量很可能意味着，自住型商品房這(zhè)個(gè)新事物已經開始發揮部分作用：越來(lái)越多的(de)購房者選擇進入這(zhè)個(gè)售價七折的(de)池子(zǐ)，因此，在(zài)房票限額一(yī / yì ／yí)張的(de)前提下，他(tā)們不(bù)得不(bù)克制購買商品房的(de)沖動，這(zhè)可能引起了(le／liǎo)市場成交量的(de)下滑。
與此同時(shí)，土地(dì / de)市場異常火爆。在(zài)“年内提供2萬套自住型商品房”的(de)承諾之(zhī)下，年底土地(dì / de)的(de)集中供應成爲(wéi / wèi)順理成章的(de)事。新政宣布半個(gè)月内，北京已成功出(chū)讓18宗自住型商品房地(dì / de)塊，合計規劃建築面積已達197萬平米。
在(zài)北京保障房、經适房等各類住房政策的(de)前車之(zhī)鑒下，市場對于(yú)政府再度力推自住房的(de)态度頗爲(wéi / wèi)審慎：短期内沖擊市場是(shì)意料之(zhī)中的(de)事，關鍵考驗的(de)則是(shì)政府持續供應的(de)能力。
爲(wéi / wèi)釋外界之(zhī)疑，官方再度亮明了(le／liǎo)态度。北京市住建委在(zài)11月27日出(chū)台的(de)《征集意見稿》明确了(le／liǎo)執行細則，嚴格規定自住房5年内不(bù)得轉讓，5年之(zhī)後轉讓的(de)不(bù)得再次購買；同時(shí)明确，自住房搖号由開發商來(lái)組織，但必須使用全市統一(yī / yì ／yí)的(de)搖号軟件，搖号和(hé / huò)選房過程将由公證機關全程公證。
“盡管自住型商品房這(zhè)一(yī / yì ／yí)政策帶有極其強烈的(de)行政色彩，但如果沒有得到(dào)市場的(de)支持和(hé / huò)認可，無論怎麽樣推出(chū)都是(shì)不(bù)恰當或沒有生命力的(de)。” 北京房地(dì / de)産業協會秘書長陳志在(zài)接受樂居采訪時(shí)表示。
結果不(bù)言而(ér)喻。在(zài)接下來(lái)的(de)這(zhè)場自住房争奪戰中，真正的(de)主角終于(yú)迫不(bù)及待的(de)登場。
11月30日，周六這(zhè)天，北京首個(gè)自住型商品房項目恒大(dà)禦景灣正式接受網上(shàng)申請。剛剛拿到(dào)北京戶籍不(bù)久的(de)上(shàng)班族王薇一(yī / yì ／yí)早就(jiù)守在(zài)了(le／liǎo)電腦前，在(zài)因登錄人(rén)數過多而(ér)一(yī / yì ／yí)度崩潰的(de)系統中，簡要(yào / yāo)填寫了(le／liǎo)幾項個(gè)人(rén)信息，最終成功完成了(le／liǎo)網申。
據恒大(dà)北京公司的(de)消息，在(zài)短短三天内，有逾10萬購房者在(zài)恒大(dà)網站上(shàng)完成了(le／liǎo)同一(yī / yì ／yí)件事，成功登記者超過8萬。低于(yú)市場水平30%的(de)銷售價格，成爲(wéi / wèi)政府主導的(de)這(zhè)種介于(yú)保障房與商品房之(zhī)間的(de)新型住房的(de)緻命誘惑。
2000套自住型房源被10萬個(gè)家庭争搶，中簽幾率僅有1/50，已讓許多購房者心灰意冷。然而(ér)在(zài)接下來(lái)不(bù)到(dào)十天的(de)時(shí)間裏，這(zhè)個(gè)數據以(yǐ)驚人(rén)的(de)速度膨脹。12月11日，新浪樂居緻電恒大(dà)禦景灣售樓處，得知最新網申人(rén)數已達到(dào)20萬，1/100的(de)中簽概率直逼北京市機動車搖号。此時(shí)，距離14日網申正式截止還有整整三天。
衆多的(de)申請者，源于(yú)自住型商品房的(de)低門檻。根據相關規定，在(zài)北京市具有購房資格的(de)任何人(rén)都可以(yǐ)申請購買自住房，這(zhè)其中包括京籍無房家庭(單身人(rén)士須年滿25周歲)和(hé / huò)經适房、限價房輪候家庭這(zhè)兩類優先人(rén)群，除此之(zhī)外，還有難以(yǐ)計數的(de)京籍有房家庭和(hé / huò)非京籍但具有購房資格的(de)家庭。
自住型商品房的(de)池子(zǐ)到(dào)底有多大(dà)？偉業我愛我家市場研究院經理程浩業向樂居記者分析，如果以(yǐ)北京市機動車搖号人(rén)數作爲(wéi / wèi)參考(因二者申請條件較爲(wéi / wèi)接近，汽車搖号資格更嚴)，符合自住房申請資格的(de)人(rén)數有可能會達到(dào)100萬。盡管政府明确表明，年内将供應2萬套自住房，在(zài)此基礎上(shàng)明年還将加推5萬套。但是(shì)7萬套的(de)總量與100萬的(de)潛在(zài)購房人(rén)群相比隻是(shì)杯水車薪。
“當然，由于(yú)首個(gè)項目具有試水性質，巨大(dà)的(de)申請人(rén)數并無法代表實際的(de)購買力”，程浩業同時(shí)表示，“現在(zài)隻要(yào / yāo)有購房資格的(de)人(rén)都會進這(zhè)個(gè)池子(zǐ)，包括很多有房的(de)人(rén)，因爲(wéi / wèi)隻要(yào / yāo)買了(le／liǎo)就(jiù)有30%的(de)增值空間，誰都會去賭這(zhè)個(gè)機會，反而(ér)是(shì)真正有需求的(de)人(rén)被龐大(dà)的(de)池子(zǐ)給稀釋了(le／liǎo)。”
根據鏈家數據，北京市每年住房的(de)剛需總量至少有20萬套以(yǐ)上(shàng)，改善型需求至少在(zài)30萬套以(yǐ)上(shàng)，除此之(zhī)外還有難以(yǐ)統計的(de)投資性需求。20萬人(rén)跳進了(le／liǎo)自住型商品房的(de)大(dà)池子(zǐ)，意味着自住房在(zài)很大(dà)程度上(shàng)引導了(le／liǎo)市場預期，暫緩了(le／liǎo)需求的(de)釋放。這(zhè)或許是(shì)政府的(de)真正意圖所在(zài)。
“在(zài)不(bù)可能所有人(rén)都滿足的(de)情況下，不(bù)設标準可能是(shì)最合理的(de)。但政府還是(shì)有一(yī / yì ／yí)個(gè)标準：京籍無房家庭優先，所以(yǐ)最終的(de)目的(de)還是(shì)解決中低收入人(rén)群中的(de)住房問題，這(zhè)是(shì)看似沒有尺度當中的(de)尺度”，對于(yú)政府設定的(de)這(zhè)個(gè)大(dà)水池，陳志這(zhè)樣認爲(wéi / wèi)。
與池子(zǐ)中的(de)普通申請者相比，今年剛滿25歲、單身的(de)王薇已經是(shì)這(zhè)20萬人(rén)當中的(de)優先級。然而(ér)在(zài)她看來(lái)，自己能夠搖号買上(shàng)房的(de)概率仍是(shì)微乎其微。因爲(wéi / wèi)根據規定，在(zài)兩類優先人(rén)群中，保障房輪候家庭排序是(shì)最優。根據北京市住建委公布的(de)數據，北京市目前經适房、兩限房的(de)輪候家庭數量約有13萬戶。如果這(zhè)一(yī / yì ／yí)人(rén)群的(de)申請人(rén)數直接超過了(le／liǎo)房源數量，其他(tā)普通人(rén)群能夠選房的(de)概率就(jiù)很小了(le／liǎo)。
然而(ér)，市場很快發現了(le／liǎo)遊戲規則當中的(de)漏洞。因爲(wéi / wèi)根據北京市保障房的(de)申請條件，具備限價房購買資格的(de)家庭年收入應在(zài)8.8萬元以(yǐ)下，與此相比，經适房的(de)申購要(yào / yāo)求則更爲(wéi / wèi)嚴格。因此隻要(yào / yāo)是(shì)通過了(le／liǎo)保障房資格審查的(de)輪候家庭，理論上(shàng)是(shì)不(bù)具備自住型商品房購買能力的(de)。這(zhè)是(shì)政策本身存在(zài)的(de)邏輯問題。
根據偉業我愛我家副總裁胡景晖測算，倘若輪候家庭收入與資産不(bù)超标，又要(yào / yāo)購買自住商品房的(de)話，按照套均70平方米計算，兩限房輪候家庭隻能購買均價14290元/平方米的(de)自住型商品房，經濟适用房輪候家庭隻能購買均價8285元/平方米的(de)自住型商品房。就(jiù)目前的(de)北京房地(dì / de)産市場而(ér)言，隻有遠郊區縣能夠滿足需要(yào / yāo)，而(ér)這(zhè)必将不(bù)是(shì)城區内首次置業人(rén)意向的(de)區域。
“符合購買經适房和(hé / huò)兩限房的(de)家庭，資金收入畢竟有限，自住型商品房更多照顧的(de)是(shì)遊離在(zài)保障房與市場之(zhī)外的(de)城市‘夾心層’”，陳志表示。
盡管業界普遍質疑保障房輪候家庭的(de)購買能力，但據樂居記者從恒大(dà)北京公司了(le／liǎo)解到(dào)的(de)情況，在(zài)13萬保障房輪候家庭中，粗略估計仍有約1萬戶在(zài)恒大(dà)禦景灣系統中進行了(le／liǎo)網上(shàng)申請。
據偉業我愛我家市場研究院分析，如果自住房的(de)池子(zǐ)有100萬，那麽兩類優先人(rén)群所占的(de)比例約爲(wéi / wèi)10%。由于(yú)今年實際的(de)自住型商品房供應數量已經超過了(le／liǎo)2萬套，可能将達到(dào)3萬套，如果明年能夠按照理想的(de)狀況運行，差不(bù)多兩年就(jiù)可以(yǐ)把這(zhè)個(gè)池子(zǐ)填滿。根據此前北京官方發布的(de)消息，北京尚在(zài)輪候的(de)保障房家庭将在(zài)兩年内解決，因此，程浩業認爲(wéi / wèi)，自住房或許會随着北京的(de)經适房、兩限房逐步退出(chū)市場。
相比之(zhī)下，陳志的(de)看法顯得更爲(wéi / wèi)理性：“自住型商品房現在(zài)隻是(shì)政府的(de)一(yī / yì ／yí)種嘗試，從目前的(de)市場表現來(lái)看，這(zhè)種嘗試是(shì)好的(de)。但是(shì)畢竟現在(zài)才剛開始，所以(yǐ)貿然下定論并不(bù)科學。”他(tā)認爲(wéi / wèi)，隻要(yào / yāo)北京的(de)人(rén)口沒有出(chū)現逆向流動，解決住房問題的(de)壓力就(jiù)會繼續存在(zài)。
“推個(gè)7萬套自住房就(jiù)能一(yī / yì ／yí)蹴而(ér)就(jiù)，把住房的(de)問題解決了(le／liǎo)？這(zhè)顯然是(shì)不(bù)可能的(de)”，陳志說(shuō)。