12月19日，泰禾董事長黃其森在(zài)接受中國(guó)房評報道(dào)在(zài)内的(de)媒體采訪時(shí)暗示,今年泰禾拿地(dì / de)金額一(yī / yì ／yí)定會超過200億元。
彼時(shí)，泰禾集團對外公布今年已拿地(dì / de)金額是(shì)160億元。
緊接着這(zhè)個(gè)消息，12月20日，泰禾地(dì / de)産在(zài)福州市今年第九次土地(dì / de)出(chū)讓中，以(yǐ)近36億元的(de)價格，拿下了(le／liǎo)福州一(yī / yì ／yí)塊四塊地(dì / de)相連，面積達到(dào)258畝，規劃建築面積超過57萬平方米的(de)超級大(dà)地(dì / de)塊。
這(zhè)幅地(dì / de)塊被命名爲(wéi / wèi)：2013-44号地(dì / de)塊，樓面價6098元/平米，該地(dì / de)塊由4塊相連的(de)地(dì / de)組成，位于(yú)福州化工路北側、東二環泰禾城市廣場東側，面積爲(wéi / wèi)258.58畝。土地(dì / de)用途爲(wéi / wèi)商服用地(dì / de)（商業、商務辦公、酒店）和(hé / huò)住宅用地(dì / de)。
對于(yú)這(zhè)種大(dà)地(dì / de)塊，老黃是(shì)情有獨鍾的(de)。
前不(bù)久，泰禾在(zài)廈門以(yǐ)40億元拿下了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)塊200多畝的(de)土地(dì / de)，當時(shí)溢價率達到(dào)了(le／liǎo)185％。很多人(rén)在(zài)質疑，三個(gè)月以(yǐ)後，廈門在(zài)這(zhè)塊地(dì / de)周邊再度出(chū)讓一(yī / yì ／yí)塊地(dì / de)，單價已經超過了(le／liǎo)這(zhè)塊地(dì / de)2000元/平米的(de)價格，而(ér)且地(dì / de)塊規模隻有50畝。
“政府以(yǐ)後不(bù)會再一(yī / yì ／yí)次性出(chū)讓這(zhè)麽大(dà)規模的(de)土地(dì / de)了(le／liǎo)，”老黃談起廈門這(zhè)塊地(dì / de)，不(bù)無得意。
實際上(shàng)，2013年，泰禾和(hé / huò)黃其森，都因爲(wéi / wèi)敢拿地(dì / de)，成爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)北京和(hé / huò)上(shàng)海土地(dì / de)市場的(de)主角。
自年初起，從台湖、孫河等一(yī / yì ／yí)系列地(dì / de)塊開始，泰禾一(yī / yì ／yí)路過關斬将，竟然在(zài)北京和(hé / huò)上(shàng)海一(yī / yì ／yí)口氣拿下了(le／liǎo)7幅土地(dì / de)。
但也(yě)正因如此，泰禾的(de)淨負債率和(hé / huò)資産負債率一(yī / yì ／yí)度高得超過行業警戒線。盡管房地(dì / de)産是(shì)高杠杆運作行業，但在(zài)如今現金爲(wéi / wèi)王的(de)時(shí)代，泰禾将之(zhī)發揮得如此極緻，更令外界對黃其森的(de)“資本玩法”頗爲(wéi / wèi)好奇。
12月19日，在(zài)泰禾集團福建總部泰禾大(dà)廈的(de)會議室裏，大(dà)門推開，黃其森走進來(lái)。要(yào / yāo)不(bù)是(shì)注意到(dào)腰間的(de)愛馬仕皮帶，差點就(jiù)沒認出(chū)眼前這(zhè)位衣着低調、樣貌憨厚的(de)“土豪老闆。”黃其森今年還未過半百，這(zhè)在(zài)目前房地(dì / de)産圈一(yī / yì ／yí)把手裏屈指可數。
黃其森16歲上(shàng)大(dà)學，主修工民建專業，畢業後分配到(dào)銀行工作，28歲創立泰禾集團，相對于(yú)那些包工頭出(chū)身、賣服裝出(chū)身的(de)地(dì / de)産老闆而(ér)言，像他(tā)這(zhè)樣的(de)專業科班生實屬少見。而(ér)這(zhè)樣的(de)從業經曆，多少也(yě)決定了(le／liǎo)泰禾現在(zài)的(de)發展戰略。
在(zài)黃其森的(de)眼裏，不(bù)懂金融就(jiù)做不(bù)好房地(dì / de)産，房地(dì / de)産非常重要(yào / yāo)的(de)一(yī / yì ／yí)點就(jiù)是(shì)資金運作。高杠杆、高周轉恰恰能有效規避市場和(hé / huò)政策的(de)風險。此外高周轉使得資金使用率提高後，資金成本大(dà)大(dà)減低。
黃其森并不(bù)認爲(wéi / wèi)上(shàng)半年160億買地(dì / de)是(shì)激進的(de)行爲(wéi / wèi)，他(tā)表示，雖然時(shí)間隻過了(le／liǎo)3-5個(gè)月，這(zhè)些地(dì / de)如果現在(zài)拿，價格至少翻了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)倍。同時(shí)，泰禾對拿地(dì / de)城市是(shì)有選擇的(de)，目前采取是(shì)的(de)深耕福建和(hé / huò)進入一(yī / yì ／yí)線城市，在(zài)福建經濟發達的(de)三四線城市都可以(yǐ)拿，至于(yú)那些房價太低和(hé / huò)市場競争太激烈的(de)城市，對于(yú)泰禾這(zhè)個(gè)專注高端産品的(de)公司來(lái)說(shuō)，價值不(bù)大(dà)。
據透露，泰禾160億的(de)土地(dì / de)款當中，除了(le／liǎo)約20億是(shì)約定明年交付以(yǐ)外，其餘的(de)款項都已經通通付清，這(zhè)足以(yǐ)說(shuō)明泰禾的(de)資金實力和(hé / huò)狀況。“而(ér)且像北京、上(shàng)海所拿的(de)項目都是(shì)要(yào / yāo)求一(yī / yì ／yí)個(gè)月内付清，我們在(zài)拿地(dì / de)前就(jiù)已經做好充分的(de)準備了(le／liǎo)。”黃其森表示。
人(rén)們更不(bù)解的(de)是(shì)，泰禾已經在(zài)比較好的(de)時(shí)點上(shàng)，以(yǐ)比較低的(de)價格拿下了(le／liǎo)那麽多土地(dì / de)，足以(yǐ)讓其他(tā)房地(dì / de)産公司羨慕，爲(wéi / wèi)什麽還要(yào / yāo)繼續不(bù)停拿地(dì / de)呢？
“今年最後一(yī / yì ／yí)塊地(dì / de)拿下來(lái)以(yǐ)後，我們又連續在(zài)北京和(hé / huò)上(shàng)海參與了(le／liǎo)不(bù)下20場土地(dì / de)拍賣，每次都舉牌競争，有幾次都殺到(dào)了(le／liǎo)最後，”泰禾地(dì / de)産一(yī / yì ／yí)位人(rén)士表示，如今整個(gè)市場對一(yī / yì ／yí)線城市土地(dì / de)價值已經開始覺醒，央企國(guó)企和(hé / huò)房地(dì / de)産上(shàng)市公司龍頭們，開始在(zài)北京等一(yī / yì ／yí)線城市搶地(dì / de)，很多房地(dì / de)産上(shàng)市公司甚至不(bù)惜代價，虧本也(yě)要(yào / yāo)幹，這(zhè)是(shì)泰禾後續不(bù)想再拿的(de)原因。
不(bù)過，在(zài)與黃其森的(de)聊天中，中國(guó)房評報道(dào)發現，他(tā)并不(bù)是(shì)瘋狂搶地(dì / de)的(de)主兒，而(ér)是(shì)對土地(dì / de)市場有着明顯的(de)判斷。對于(yú)不(bù)适合做的(de)城市，堅決不(bù)進入。對于(yú)非城市核心價值的(de)地(dì / de)塊，也(yě)不(bù)會随便去拿，尤其不(bù)會拿超過1000畝的(de)那些超級大(dà)地(dì / de)塊。
“别人(rén)看我們經常拿地(dì / de)，實際上(shàng)，我們每次拿地(dì / de)前，銷售和(hé / huò)市場團隊已經對地(dì / de)塊進行了(le／liǎo)精準分析，而(ér)且保證開盤周期，”上(shàng)述泰禾地(dì / de)産人(rén)士說(shuō)，泰禾地(dì / de)産拿地(dì / de)，還要(yào / yāo)看這(zhè)個(gè)城市的(de)文化和(hé / huò)這(zhè)個(gè)地(dì / de)塊的(de)文化，以(yǐ)及對這(zhè)個(gè)産品的(de)規劃，是(shì)否能夠賦予其中式文化高端樓盤的(de)價值。這(zhè)點，從其會議室上(shàng)的(de)“泰禾說(shuō)”就(jiù)可以(yǐ)看出(chū)。
“我們還是(shì)希望做有文化的(de)産品”，黃其森表示，泰禾有很多城市沒有去，有的(de)城市去了(le／liǎo)又撤出(chū)來(lái)了(le／liǎo)，前不(bù)久，泰禾撤回了(le／liǎo)西安公司，覺得西安目前房價不(bù)足以(yǐ)支撐泰禾的(de)産品，泰禾接下來(lái)将拿地(dì / de)的(de)重點放在(zài)北京和(hé / huò)上(shàng)海等一(yī / yì ／yí)線城市，以(yǐ)及福建的(de)三四線城市進行深耕。
除此以(yǐ)外，泰禾接下來(lái)的(de)拿地(dì / de)策略當中，也(yě)開始進行多元化産品布局，不(bù)再局限于(yú)住宅地(dì / de)塊，開始對商業和(hé / huò)辦公地(dì / de)塊加以(yǐ)吸納，并且在(zài)保證可以(yǐ)承受的(de)情況下，選擇性持有。用黃其森的(de)話說(shuō)，這(zhè)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)給上(shàng)市公司未來(lái)穩定的(de)業績做鋪墊。
但是(shì)，一(yī / yì ／yí)旦看準了(le／liǎo)市場，例如對于(yú)北京，泰禾就(jiù)緊追不(bù)放，在(zài)自己認爲(wéi / wèi)合适的(de)土地(dì / de)上(shàng)，都是(shì)拼殺到(dào)最後。
土地(dì / de)市場上(shàng)，仍然可以(yǐ)時(shí)刻見到(dào)泰禾的(de)身影。黃其森仍然在(zài)不(bù)斷舉牌，正應了(le／liǎo)福建人(rén)都熟悉的(de)那句話：“愛拼才會赢”。
文章來(lái)源：《中國(guó)房評報道(dào)》